Přemýšlíme o dalších mrakodrapech na Pankráci

MILAN JANKŮ, většinový vlastník a generální ředitel developerské ECM

»V panoramatu Prahy je takový vykousnutý zub. Ten je třeba zaplnit,« říká šéf developerské ECM Milan Janků. Jeho firma, která působí mimo Česka i v Číně, Rusku a Polsku, se podobně jako většina realitních společností v Evropě potýká s poklesem cen akcií i zisků.

* HN: V realitách se pohybujete už dlouho, nedostal jste chuť dělat nějaký jiný byznys?
Po šestnácti letech musím říct, že ne. Pořád mě to nějak chytá.

* HN: Vždycky jste toužil pracovat v realitním sektoru?
Já jsem svou kariéru začínal v bance a v té době mě ani ve snu nenapadlo, že bych nakonec skončil v developerském sektoru. Z bankovnictví jsem odešel po necelých třech letech, a jelikož jsem se zajímal o architekturu a měl jsem nastudované finančnictví, tak jsem prostě zkusil tuhle branži.

* HN: Jak jste se k tomu dostal, když jste si své působení v realitách nedokázal předtím ani představit?
Chtěl jsem zkusit sám podnikat. Z banky jsem měl našetřené nějaké bonusy a po té první vlně restitucí jsem za ně pořídil malý rezidenční dům na Praze 6.

* HN: Teď už jedete trochu ve větším. Jak to vypadá s vašimi nejnovějšími projekty na pražské Pankráci?
Máme pronajato 80 procent budovy City Tower, celá by měla být pronajata do tři čtvrtě roku. V tomto roce chceme zahájit výstavbu City Deco a Element – v severovýchodní části pětiúhelníku, v němž stojí naše budovy. A potom máme vydané územní rozhodnutí na budovy City Epoque, kde bude hotel a byty. To je zase na západní straně. Tam se zřejmě začne stavět přibližně v polovině příštího roku.
Získat peníze od banky je dražší a trvá to déle

* HN: Kdy by měl být celý areál hotov?
Ty části, o kterých se zatím mluví – takzvaný Pentagon by měl být hotový v roce 2011. Pokud tedy nevznikne ještě myšlenka o výstavbě nějaké další budovy, možná dvou.

* HN: A to je reálné, že nějaká taková myšlenka může vzniknout?
Vyloučit se to nedá. I s ohledem na panoramatické pohledy, což je pro Prahu nesmírně důležité, by bylo namístě zaplnit panorama možná jednou vyšší budovou ve výšce budov Empiria nebo Tower.

* HN: Máte tedy ambici vybudovat takové nové panorama Prahy?
Já si nemyslím, že je to nové panorama, já bych to nazval vyplnění vylomeného zubu na panoramatu. Tím shlukem výškových budov panorama doplníme. A myslíme si, že je to urbanisticky správně. Neměl by tu vznikat co se týče pohledů nějaký vylomený zub.

* HN: Co říkáte výhrůžkám UNESCO, že by mohlo vyškrtnout Prahu ze seznamu světového kulturního dědictví, pokud tu budou postaveny výškové budovy?
V projektu City na Pankráci se angažujeme od roku 2000. Lokalita byla v opravdu žalostném stavu, stál tu nedokončený projekt. Budovu bývalého Motokovu, dnes City Empiria, jsme zrekonstruovali. Ujali jsme se nelehkého úkolu a navrhli komplexní řešení přestavby pankrácké pláně, jen například na infrastrukturu sem šly nemalé soukromé prostředky. Spoustu peněz jsme tím ušetřili i Magistrátu hlavního města Prahy.

* HN: Jak chcete všechny tyto projekty financovat. To teď může být trochu problém, když ve světě zuří úvěrová krize.
Je pravda, že podmínky na trzích, co se týče úvěrů, se ztížily. Jsou dražší úvěry a vyšší úroky, které se platí z dluhopisů. To nám situaci mírně komplikuje, nicméně naše projekty jsou dle mého dostatečně kvalitní, abychom s financováním nemuseli mít žádný velký problém.

* HN: Jak konkrétně krize realitní trh změnila?
Banky třeba financují méně rezidenčních projektů. Projekt musí být kvalitnější a posuzování trvá déle. Ve zkratce – je to dražší a trvá to více času. Může se tak v budoucnu stávat, že na financování nedosáhne každý. Méně kvalitní projekty tím sítem neprojdou.

* HN: Stalo se někdy ECM, že by mu banka odmítla financovat projekt?
Nevzpomínám si na příklad, že by projekty, které dostaly povolení, odmítla banka financovat.

* HN: Krize na trzích však drtí akcie firmy. Ty propadly od loňského léta o sedmdesát procent. Proč?
Opravdu si myslím, že na vině je pouze špatná nálada na světových trzích a nedůvěra k realitám. Za to mohou i správci fondů, kteří nakoupili naše akcie při IPO a potom kvůli krizi snižovali podíl akcií všech realitních firem v portfoliu. Na to naše akcie doplatily.

* HN: Kdy se to s konečnou platností otočí?
To nedokážu odhadnout. Když se však podíváte, s jakým diskontem se akcie developerů obchodují k čisté hodnotě majetku, je evidentní, že se akcie k růstu dříve či později vrátit musí. Jde o to, kdy se plně očistí banky a přestanou hlásit ztráty.

* HN: Nedařilo vám ale, ani co se týče hospodaření. Firma vykázala za první pololetí ztrátu 20 milionů eur. Jaké pro to máte vysvětlení?
Je to ve výkaznictví. Bylo to ovlivněno kurzovými vlivy. Firma účtuje v eurech, ale příjmy a výdaje má v korunách, čínských jüanech, rublech, případně zlotých. Všechny tyto měny k euru posilovaly. Navíc jsme museli přecenit nemovitosti v portfoliu kvůli změně výnosů v prvním pololetí. To by ale už pokračovat nemělo.
Jezdit s dětmi do školky 45 minut nemá smysl

* HN: Co má v Česku větší perspektivu – trh s byty, nebo s kancelářskými nemovitostmi?
Já si myslím, že budoucnost leží v budování multifunkčních center, jako jsou Pankrác nebo Smíchov. Tam budou kanceláře, parky, školky pro děti, pošta, notář, lékař... Jezdit s dětmi do školky 45 minut nedává do budoucna smysl. Takže se to nedá říct jednoznačně. Myslím ale, že výstavba komerčních projektů se teď ochladí. Na druhou stranu pokud se hospodářský růst v Česku udrží mezi 3,5 a 4 procenty, bude tu pořád dostatečná poptávka po kancelářích.

* HN: Nesouhlasíte tedy s myšlenkou, že Praha už má kanceláří příliš?
Pokud se zaměříte na lukrativní lokalitu, jako jsou Pankrác či Praha 6, která má nedostatek kanceláří, a nabídnete určitou kvalitu, tak nesouhlasím. Zákazníci budou spíše více rozlišovat podle kvality a dostupnosti. Aby se poptávka po kancelářích v Praze významně ochladila, muselo by opravdu dojít třeba k poklesu HDP.

* HN: Co se týče rezidenčních nájmů – jaký mají ještě potenciál růst?
Nájemní trh s byty je v Česku velice plytký. Na tržní pronájem je určeno asi jen 5 procent z celkové nabídky bytů. Klienti spíš kupují byty do vlastnictví. Nájemní trh je nefunkční. Pokud se podíváme na deregulaci, je provedena tak, aby roční nájemné bylo 5 procent tržní hodnoty bytu.

* HN: Co se stane, až bude deregulace provedena? Poroste tržní nájemné?
Výnosy z bytů, které jsou pronajaty v současnosti, se pohybují kolem tří procent hodnoty nemovitostí. Takže buď jsou nemovitosti špatně oceněny, nebo je nízké nájemné. Navíc zdražuje půda i stavební práce, dá se tak očekávat, že nájmy spíše porostou.

3.9.2008, Jan Sochor, Hospodářské noviny